8(903) 541-66-10
8(49624) 77-3-88

Отмена договора купли-продажи квартиры

Нет такого юридического понятия, как отмена договора купли-продажи. Договор либо расторгается, либо признается недействительным. И то, и другое означает отмену, то есть прекращение договора. О нюансах отмены договора купли-продажи рассказывает директор  «Юридического центра «Защита» юрист Ведерников Сергей Михайлович.

За исключением обоюдного согласия сторон на расторжение договора, любое расторжение договора купли-продажи квартиры возможно только в двух случаях:

  1. 1.     При его существенном нарушении другой стороной:

- неоплате, то есть договор подписан, прошел регистрацию в Росреестре, но покупатель не передал денежные средства за приобретенную квартиру. Данное неисполнение обязательств со стороны покупателя является безусловным основанием к расторжению договора;

- при неисполнении обязательств со стороны продавца сняться с регистрационного учета из жилого помещения и выселиться, если такие обязанности были предусмотрены условиями соглашения;

- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, так как именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров. Однако предлагаю остановиться на самом простом и понятном примере: продана квартира, по условиям договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако после совершения сделки через определенное количество времени появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем. Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства, являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение.

  1. 2.     Признание договора купли-продажи недействительным.

Оснований для признания договора недействительным законом определено значительное количество. Не имеет смысла перечислять все, но правильно и интересно остановиться на самых популярных и часто встречающихся случаях, когда договоры считаются не имеющими юридическую силу, то есть недействительными:

- отсутствие воли стороны на совершение сделки, или по-простому, договор, о котором собственник имущества не знал, считается недействительным. Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что надлежащий собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию ее недействительной при обращении в суд. Стоит обратить внимание, что подобные судебные прецеденты имеют очень широкое распространение;

- если сделка совершена ограниченно дееспособным гражданином.

В качестве примера можно привести судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, что подтвердила представленные документы. Суд был вынужден признать договор недействительным;

- при частичной утрате дееспособности или таком состоянии продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, что может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или употреблением наркотических веществ, иным. В качестве примера могу привести недавний случай из практики. Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства сын умершего обратился в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных медицинских документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза установила, что действительно, умерший на момент совершения сделки в связи со злоупотреблениями спиртными напитками находился в таком состоянии, что не мог принимать решения, что послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры наследнику;

- если после подписания договора и в процессе нахождения документов в регистрационной палате один из участников сделки скончается. То же самое имеет место в случае смерти собственника, если договор подписывается по доверенности;

- если собственник недвижимого имущества отменит доверенность на реализацию квартиры;

- в случае обмана или заблуждения одной из сторон. Безусловно, и то и другое в обязательном порядке следует доказывать, но, если, к примеру, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями, которые останутся и без недвижимости, и без денег;

- если неправильно оформлены учредительные документы, что в большинстве случаев связано с подписями неуполномоченных лиц, например, отстраненного от должности генерального директора, или договор купли-продажи зарегистрирован без одобрения учредителей.

         Указанная выше категория споров является одной из самых сложных и поэтому самостоятельно Вам будет очень затруднительно достойно отстоять свои интересы.






ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ
-
  1. *
  2. *
  3. *
-
  1. *
 

cforms contact form by delicious:days






Московская область, г. Клин, ул. Карла Маркса, д. 87.
телефон 8(49624) 7-73-88 или 8-903-541-66-10
zashita-klin@mail.ru

zashita-klin.ru © 2015 Web Дмитровсоздание
сайта