«Въезжай и живи!» – иногда мы видим такую рекламу застройщиков по продаже квартир с отделкой. Такая недвижимость дороже, но большинство семей предпочитают именно ее. Как часто бывает, указанный рекламный слоган оказывается очень далеким от действительности. Недавно подобный спор рассматривался в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, и вот какое решение он вынес.
Гражданин заключил с застройщиком ДДУ, дом сдали, и при передаче выяснился целый ряд недостатков. Переделывать недоделки застройщик отказался, и человек пошел в суд. Суд первой инстанции вынес отрицательное решение, так как выявленные дефекты «не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры».
Далее были еще 2 инстанции с аналогичным результатом. После чего новоселу пришлось обратиться в Верховный суд РФ, который посчитал требования гражданина законными. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недочеты в сданной квартире могут свидетельствовать о ее несоответствии предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон «О защите прав потребителей».
Описательная часть вердикта Верховного суда. Гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными дефектами: пол, стены, потолок, все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема. Покупатель посчитал правомерным, если продавец бесплатно исправит все недостатки или оплатит ему стоимость ремонта.
Мнение застройщика было противоположным: недостатки жилья несущественные и не мешают использовать недвижимость по назначению, а соответственно если жилое помещение пригодно для проживания, то истец не вправе требовать «безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены». Про уменьшение цены говорит ФЗ о ДДУ. Кроме того, в договоре с дольщиком было условие о том, что передаваемая гражданину квартира должна отвечать требованиям проектной документации и техническим регламентам. Она им соответствует, т.е. качество жилья соответствует условиям договора ДДУ. А значит, никто никому ничего не должен. Ведь у объекта есть разрешение на ввод его в эксплуатацию.
В процессе рассмотрения дела застройщик утверждал, что обнаруженные дольщиками дефекты, являются ими только с точки зрения некоторых строительных нормативов, которые «носят лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил», в значит, и вменять их нарушение в вину продавцу нельзя. С подобным мнением согласились суды 1, 2, 3 инстанций.
Верховный суд РФ, изучив все представленные гражданином документы, не согласился с решениями нижестоящих судов.
По мнению Верховного суда РФ, Закон «Об участии в долевом строительстве…» (ст. 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и «иным обязательным требованиям».
По мнению Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор ДДУ), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение ФЗ «О защите прав потребителей». Он применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Поэтому в ФЗ «О защите прав потребителей» перечислено, что понимается под недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемым требованиям. В договоре между сторонами (гражданином и застройщиком) не определены спорные требования к качеству работ: по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно мнению эксперта выявленные при приемке жилья отклонения являются нарушением требований ряда СНиП. Но в договоре ДДУ нет условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.
Нижестоящим судам, следовало установить, являются ли требования описанные в экспертизе теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение привести к отказу в удовлетворении иска. Вывод: Верховный суд РФ отправил дело на пересмотр, а в последствии все ранее принятые решения были отменены.